賃貸管理、空室対策あれこれ日記

株式会社エスワンプラス~札幌でアパートマンションの管理会社を営む新米社長の思うこと、いろいろな出来事を書いていきます。

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空室対策

CADFG370.jpg
賃貸住宅新聞からの引用です。
全国の統計ですが、札幌もおそらくこのような結果で間違いないでしょう。
札幌は全国で最も過当競争となっている地域だと思います。
私も以前は「廻り」の物件を基準に相場相当にするため、値下げの提案をしていました。
ただ、みんなが同じように「下げれば決まる」と思って下げてきますので、賃料下げのスパイラルにはまってしまいます。
広告料を上げる、賃料を下げる、フリーレントする。その時はそれなりの効果があるかもしれませんが、お金をかけている、もしくはサービスしているのに、実は何も付加価値が付いていません。また次も募集時もそれを繰り返すのでしょうか。たぶん更にサービスしなければならいでしょう。
だったら、「廻り」に振り回されず、「独自」の付加価値をつけるべく手を加えて少しでも入居希望者に訴えかけてはどうでしょうか
いろいろ工夫をしていれば、そのこと自体が仲介業者さんにも覚えてもらえますし、短期的には一内見者に訴求する効果を狙い、長期的にはこの物件、この管理会社何か面白いことをやる、という効果が期待できると考えていますし、実はそれが最大の狙いなのです。
もちろん手を加えれば必ずいい結果になるわけではありません。何もしないと何も変わらないだけです。
仲介業者さんも手間をかけずに決まる物件を紹介したいので工夫している物件は、気にかけてくれます。
これは管理会社ベースでも大家さん個人ベースでも出来ることです。
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| 空室対策 | 23:59 | comments:6 | trackbacks:0 | TOP↑

COMMENT

そうなんですよねぇ

結局、家賃その他を下げる競争になると、いずれオーナーとしてはどこかで無理をしなきゃならなくなる…。
それに、どこまで当てはまるのかは?ですが、ある不動産会社の方が「敷金・礼金0円はインパクトはあるんだけれど、希望者の属性が悪くなるので、お薦めしない」と。

安さではなく、何らかの付加価値をどう見つけ出して、また、それをどう入居者・仲介業者にアピールするのか…。このあたりはずうっと考えなきゃいけない課題ですね。

| tatsusae | 2011/03/22 18:41 | URL | ≫ EDIT

Re: そうなんですよねぇ

> ある不動産会社の方が「敷金・礼金0円はインパクトはあるんだけれど、希望者の属性が悪くなるので、お薦めしない」と。

札幌の場合、新築から敷・礼0を目にします。というか、礼金の概念はもうほとんどありません。(あると紹介されなくなる、決まりにくい)
お客様の認識が、賃貸は値引き交渉できる、とりあえず賃料安く、初期費用安くと言ってきます。属性が良くても安く済むのは嬉しいですから、札幌くらい市場が荒れてくると一概に初期費用安い=属性悪いとはなりません。

仲介手数料も取れなくなってきています。すると必然的に広告料頼みになってきます。益々広告料が上がります。
あ、ちょっと話がずれてきました。

結論!なので物件自体にも力をつけましょう!(やっぱここにくるのです(笑))

| sone+ | 2011/03/23 10:06 | URL |

>札幌くらい市場が荒れてくると一概に初期費用安い=属性悪いとはなりません。

たびたび記載されていましたが、札幌って結構競争厳しいんですねぇ…。でもまぁ、傾向としては全国どこでもそういう方向なんでしょうけれど…。


>結論!なので物件自体にも力をつけましょう!(やっぱここにくるのです(笑))

私はこの“物件”に管理(清掃とか通常の入居者との接し方とか)も含まれる、と思っています(ってかそうであって欲しい…)。

| tatsusae | 2011/03/23 23:04 | URL | ≫ EDIT

Re: タイトルなし


> >結論!なので物件自体にも力をつけましょう!(やっぱここにくるのです(笑))
>
> 私はこの“物件”に管理(清掃とか通常の入居者との接し方とか)も含まれる、と思っています(ってかそうであって欲しい…)。

最近の入居希望者さんは共用部の清掃状況、ゴミステーションなどもかなり気にするようになってきていると営業マンさんからも良く聞きます。なので営業マンもこの物件は汚い、この管理会社の物件は避けたい、など、入居希望者の厳しい目を意識して案内物件を選ぶ傾向もあるようです。

「物件に力」は部屋の魅力も当然ながら、tatsusaeさんの言うとおり、清掃から、入居者との接し方、その他すべての対処などが関係していると実務の中で感じています。

テナントリテンション(入居者留保=退去させない取り組み)、こちらも戦略的にやっていかなければいけません。

入居促進、退去防止、この2つがしっかり機能することでより稼働率があがるはずです。

| sone+ | 2011/03/25 00:16 | URL |

さすが!という感じですね。
本当にそう思います。
何を魅力に思うのかと言うと、やっぱり金銭的にも求めるものがありますが、自分が暮らす家ですからね。
リテンションの効果ってすごいと思います。
それは保ちつつ…と言うのはやはり管理会社さんの力が必要不可欠ですね。
思わず読み込んでしまいましたv-238

| yuki | 2011/03/25 19:40 | URL |

Re: タイトルなし

全入居者から、満足される管理はなかなか難しいですが、そこを目指して頑張ります!

| sone+ | 2011/03/26 09:22 | URL |















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